Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est probablement le meilleur outil fiscal pour un futur propriétaire. Il combine l’avantage du REER (cotisation déductible) et celui du CELI (retrait non imposé). Voici comment il fonctionne et comment l’utiliser au Québec.
Les règles de base
| Règle | Détail |
|---|---|
| Plafond annuel | 8 000 $ |
| Plafond à vie | 40 000 $ |
| Report de droits inutilisés | Jusqu’à 8 000 $ (donc au plus 16 000 $ en une année) |
| Cotisation | Déductible au fédéral et au Québec |
| Retrait admissible | Non imposable |
| Durée maximale | 15 ans après l’ouverture, ou jusqu’à 71 ans |
Les droits commencent à s’accumuler seulement à partir de l’année où vous ouvrez le compte. Même si vous ne pouvez pas cotiser tout de suite, ouvrir un CELIAPP le plus tôt possible vous donne 8 000 $ de droits reportables.
Qui peut ouvrir un CELIAPP ?
Vous devez :
- résider au Canada ;
- avoir au moins 18 ans ;
- être un premier acheteur : ne pas avoir habité, pendant l’année d’ouverture ou les quatre années civiles précédentes, une habitation dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire.
Chaque conjoint peut avoir son propre CELIAPP. Un couple peut donc épargner jusqu’à 80 000 $ à l’abri de l’impôt pour la mise de fonds.
L’avantage fiscal en chiffres
Prenons Marc, qui gagne 70 000 $ par année et cotise 8 000 $ par année pendant 5 ans.
- Économie d’impôt : à son taux marginal d’environ 36 %, chaque cotisation de 8 000 $ lui rapporte environ 2 900 $ de remboursement, soit environ 14 500 $ sur 5 ans.
- Croissance : les rendements ne sont pas imposés.
- Retrait : les 40 000 $ et les rendements sont retirés sans impôt pour acheter la maison.
Avec un REER, il aurait obtenu la même déduction, mais aurait dû rembourser le retrait du RAP sur 15 ans. Avec un CELI, il n’aurait pas eu de déduction.
Faire un retrait admissible
Pour que le retrait soit libre d’impôt :
- vous devez être premier acheteur au moment du retrait (une exception s’applique si vous avez emménagé depuis moins de 30 jours) ;
- vous devez avoir une entente écrite d’achat ou de construction d’une habitation au Canada, avec une date de possession avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait ;
- vous devez avoir l’intention d’habiter la propriété comme résidence principale dans l’année suivant l’achat.
Le retrait se demande à votre institution financière avec le formulaire RC725 de l’ARC.
CELIAPP et RAP : on peut combiner
Il est permis d’utiliser le CELIAPP et le Régime d’accession à la propriété (RAP) pour la même propriété. Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER. Pour un couple, la combinaison des deux peut donc financer une mise de fonds importante. Voir REER 2026.
Et si vous n’achetez jamais ?
Rien n’est perdu. Vous pouvez transférer le solde du CELIAPP dans votre REER ou votre FERR sans impôt et sans utiliser vos droits REER. C’est un avantage net. Si vous retirez l’argent autrement, le montant est imposable.
Pièges à éviter
- Cotiser dans un CELIAPP ouvert par une autre personne : chaque compte appartient à une seule personne.
- Dépasser le plafond : une pénalité de 1 % par mois s’applique sur l’excédent.
- Oublier de déclarer : les cotisations doivent être inscrites dans votre déclaration (annexe 15 au fédéral). Vous pouvez reporter la déduction à une année où votre revenu sera plus élevé.
- Retirer sans entente écrite : le retrait devient imposable.
Questions fréquentes
Combien peut-on cotiser au CELIAPP en 2026 ?
8 000 $, plus jusqu’à 8 000 $ de droits inutilisés de l’année précédente, dans la limite de 40 000 $ à vie.
Le CELIAPP est-il déductible au Québec ?
Oui. La cotisation est déductible au fédéral et au Québec.
Mon conjoint est propriétaire. Suis-je admissible ?
Non, si vous avez habité dans cette propriété pendant l’année ou les quatre années précédentes.
Que faire si je ne trouve pas de maison avant 15 ans ?
Transférez le solde dans votre REER avant la fermeture du compte, sans impôt.
