Vous louez un logement, un duplex dont vous habitez une partie ou une chambre ? Les loyers perçus sont imposables au fédéral et au Québec. Bonne nouvelle : une grande partie des dépenses est déductible. Voici comment déclarer correctement vos revenus de location.
Les formulaires à utiliser
- Québec : formulaire TP-128, Revenus et dépenses de location.
- Fédéral : formulaire T776, État des loyers de biens immeubles.
Vous y inscrivez les loyers bruts reçus, les dépenses, puis le revenu (ou la perte) net, qui s’ajoute à vos autres revenus. Un formulaire distinct est rempli pour chaque immeuble.
Les dépenses déductibles
Les dépenses courantes engagées pour gagner un revenu de location sont déductibles l’année où elles sont payées :
- taxes municipales et scolaires ;
- assurance habitation de l’immeuble ;
- intérêts sur l’emprunt hypothécaire (pas le remboursement du capital) ;
- entretien et réparations courantes (peinture, réparation d’un robinet, remplacement de quelques bardeaux) ;
- électricité, chauffage et eau, si vous les payez pour les locataires ;
- frais de gestion, de conciergerie et d’entretien ménager ;
- publicité pour trouver des locataires ;
- frais juridiques et comptables liés à la location ;
- frais de déplacement raisonnables pour entretenir l’immeuble (si vous possédez plus d’un immeuble ou faites les travaux vous-même).
Dépense courante ou en capital ?
Une réparation qui remet le bien dans son état d’origine est une dépense courante. Un travail qui améliore le bien ou en prolonge la durée de vie (nouvelle toiture complète, agrandissement, cuisine refaite à neuf) est une dépense en capital : elle ne se déduit pas d’un coup, mais par amortissement.
L’amortissement (déduction pour amortissement)
Le bâtiment (pas le terrain) s’amortit à un taux maximal de 4 % par année sur le solde (catégorie 1 pour la plupart des immeubles achetés après 1987). L’année d’acquisition, seule la moitié est permise en règle générale.
Deux règles à connaître :
- L’amortissement ne peut pas créer ni augmenter une perte de location.
- À la vente, l’amortissement réclamé peut être récupéré et imposé en entier si le prix dépasse la valeur fiscale.
L’amortissement est facultatif. Réclamez-le seulement si vous comprenez l’impact à la revente.
Duplex ou triplex que vous habitez
Si vous habitez une unité, vous déduisez seulement la portion des dépenses communes liée aux unités louées, en général selon la superficie. Exemple : dans un duplex dont les deux logements sont de même taille, 50 % des taxes, de l’assurance et des intérêts sont déductibles. Les réparations faites uniquement dans le logement loué sont déductibles à 100 %.
Le relevé 31 : une obligation pour les propriétaires
Au Québec, tout propriétaire qui loue un logement doit remettre à chaque locataire un relevé 31, au plus tard le dernier jour de février. Il contient un numéro de logement dont le locataire a besoin pour demander le crédit pour solidarité. Une pénalité peut s’appliquer en cas d’omission. Le relevé se produit en ligne dans Mon dossier pour les citoyens ou pour les entreprises.
Location à court terme (type Airbnb)
La location à court terme d’une résidence au Québec est encadrée. Vous devez notamment obtenir un numéro d’enregistrement d’établissement d’hébergement touristique, percevoir la taxe sur l’hébergement et, au-delà de 30 000 $ de revenus taxables, vous inscrire à la TPS et à la TVQ. Au fédéral, les dépenses peuvent être refusées si la location contrevient aux règles municipales ou provinciales.
Vendre un immeuble locatif
À la vente, le profit est généralement un gain en capital, dont 50 % est imposable au fédéral et au Québec. L’exemption pour résidence principale ne s’applique qu’à la partie que vous habitez. Si vous avez réclamé de l’amortissement, une récupération peut aussi s’ajouter à votre revenu.
Acomptes provisionnels
Aucun impôt n’est retenu sur les loyers. Si vos revenus locatifs nets sont importants, vous pourriez devoir payer des acomptes provisionnels.
Questions fréquentes
Dois-je déclarer le loyer d’une chambre louée dans ma maison ?
Si vous partagez votre logement avec un chambreur sans but lucratif (pension couvrant à peu près les coûts), le revenu n’est généralement pas imposable. Si vous louez dans un but de profit, il faut le déclarer.
Puis-je déduire une perte de location de mon salaire ?
Oui, une perte réelle de location peut réduire vos autres revenus, mais l’amortissement ne peut pas servir à créer ou augmenter cette perte.
Les remboursements de capital de l’hypothèque sont-ils déductibles ?
Non. Seuls les intérêts sont déductibles.
